E.İstanbul Hâkimi İzzet DOĞAN – SARİYERGAZETESİ.COM / KÖŞE YAZISI
Korona virüs tüm dünyada olduğu gibi hem insan sağlığı bakımından ve hem de sosyal yaşam ve ekonomik bakımdan yaşamımızı alt-üst etmiş ve aşırı zorlaştırmıştır.
Biz burada kısaca korona virüs salgını için yapılan yasal düzenlemelerin ve alınan idari kararların işyeri kiracıları ve kiraya verenleri açısından değerlendirmesini basit bir örnekle anlatmaya çalışacağız.
Örneğin Ayşe Hanım taşınmazını işyeri olarak Ahmet Bey’e (veya şirketine) kiraya vermiştir. Elbette ki sözleşme özgürlüğüne göre taraflar aralarında bir kira sözleşmesi yapmıştır. Bu sözleşmede mücbir sebep olarak kabul edilen savaş, deprem, ekonomik kriz, salgın hastalık gibi olağanüstü sebeplerin ortaya çıkması halinde sözleşmeye göre tarafların borçlarının neler olacağı konusunda özel koşullar varsa öncelikle bu hükümler göz önünde bulundurulmalıdır. Örneğin otellerin konaklama sözleşmelerinde genel olarak; “Olumsuz hava şartları, grev-lokavt, terör, askeri harekât, sel, yangın v.b. tahmin edilemeyecek durumlar mücbir sebepler olarak kabul edilecektir. Bu tür durumların meydana gelmesi durumunda otel, hizmet vermeye devam etmeyebilir.” Denilmektedir.
O halde bu durumlarda otel hizmeti durdurabilecektir.
Bu kira sözleşmesinde Ayşe Hanım ve Ahmet Bey kiralanan taşınmazın hangi işkolu için kiralandığını sözleşmeye yazmış olabilirler veya yazmamış olabilirler.
Kira konusu işyerinin faaliyet göstereceği işkolu sözleşmede belirtilmemişse kiraya veren Ayşe Hanım 16/03/2020 tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi uyarınca bazı işletmelerin faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilmiş olmasına rağmen kira sözleşmesinden doğan borcunu yerine getirmiş sayılmalıdır. Çünkü Borçlar Kanunumuzun 301. Maddesine göre kiraya verenin asli borcu kiralananı sözleşmede öngörülen kullanma amacına uygun bir biçimde kiracıya teslim etme ve sözleşme süre içinde kullanıma elverişli halde bulundurma borcudur. Bu durumda Ahmet Bey’in kira ödeme borcu devam etmelidir.
Ayşe hanımla Ahmet Bey arasında yapılan sözleşmede kiraya verilen taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı belirtilmiş de olabilir. Örneğin bu taşınmaz eczane, güzellik merkezi, Cafe, berber, hamam olarak kiralanmıştır gibi. İşte sözleşme de kira konusu taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı belirtilmişse ve bu amaç salgın hastalık bakımından kiracı Ahmet Bey’in kusuru olmadan yasal düzenlemeler nedeni ile gerçekleşemiyorsa, ifa imkansızlığını kusursuz olan Ayşe Hanım bakımından kabul etmek gerekir. Çünkü başlangıçta öngörülemeyen mücbir sebep nedeniyle Ayşe Hanım kiraya verdiği taşınmazını amacına uygun olarak kiracının kullanımına sunma olanağından yoksun kalmış sayılacaktır. Bu durumda ise Ayşe Hanım’ın kira alacağını hukuki imkânsızlık nedeniyle kendi edimini yerine getiremediğinden isteyemeyecektir.
Bir alışveriş merkezinin yönetim kurulu merkezin geçici olsa bile kapatılmasına karar verirse orada işyerini kiraya veren Ayşe Hanım kiracısından o geçici süre için kira isteyemeyecektir. Zaten nafaka borçları hariç tüm borçlar için icra takip işlemi de şimdilik 15 Haziran’a kadar durdurulmuştur.
7226 SAYILI KANUNUN GEÇİCİ 2. MADDESİ İLE GETİRİLEN DÜZENLEME
26.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7226 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi uyarınca, “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Denilmektedir.
Bu maddeye göre Ahmet Bey veya şirketi; 1/3/2020 ila 30/6/2020 tarihleri arasındaki kira borçlarını ödemek zorundadırlar. Ancak Ahmet Bey bu dönemler içinde salgının neden olduğu ekonomik zorluk nedeni ile kira borcunu ödeyemezse Ayşe Hanım kira sözleşmesini bozamayacak ve Ahmet Bey’in tahliyesini isteyemeyecektir.
Ayrıca Ayşe Hanım belirtilen süre içinde ödenmeyen kiralar için Ahmet Bey’e iki haklı ihtar çekemeyecek, çekse bile bunun hukuki sonucu olmayacak ve Ahmet Bey’in kira konusu yerden tahliyesine de istemeyecektir.
UYARLAMA DAVASI
Ülkemizde yasal düzenlemeler sonucu internet ve konser salonları, kahvehane, gazino, sinema gibi birçok işyerinin çalışmaları geçici olarak durdurulmuştur. Ayrıca 65 yaş üstü ile 20 yaş altı vatandaşlara korona virüs salgını nedeniyle sokağa çıkma yasağı getirilmiştir. Yasaklı olmayanlara da sokağa çıkmamaları tavsiye edilmiştir. İşte tüm bunların sonucu ve dünyadaki gelişmeler nedeni ile artık ticari ve sosyal yaşam dibe vurma noktasına gelmiştir. Bu gerçeklerin doğal sonucu olarak Kiracılar kendi kusurları olmadan kazanç sağlayamaz ve kendi geçimlerini bile yapamayacak duruma gelmişlerdir.
Ahmet Bey’in yukarıda anlatılan kira ödemesi sorumluğunun devam ettiği halde icra takibi yasağı kalktığı tarihten sonra (uzatılmazsa 15 Haziran 2020) Ayşe Hanım ödenmemiş kiraları için icra takibi yapabilecek ve hatta faiz bile isteyebilecektir.
Korona virüsün neden olduğu tahammül edilemeyecek kadar bozulan bu ekonomik ve sosyal yaşam süresinin uzun sürmesi halinde Ahmet Bey’in kira borçlarını ödemede aşırı ölçüde ifa güçlüğüne düştüğünü kabul etmek gerekir. Yani kira borcunun ödenmesi neredeyse imkânsız olmuş gibidir. Ancak para borçlarının ödenmesinde kanun imkansızlığı kabul etmemektedir. İşte bu noktada Ahmet Bey borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir
Çünkü; Türk Borçlar Kanunu 138 md hükümde, taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüğünü sonradan ortaya çıkan olağanüstü bir durum nedeniyle yerine getirmesinin aşırı derecede güçleşmesi ve buna bağlanan sonuçlar düzenlenmiştir. Ahmet bey Ayşe hanıma başvurup iyi niyetle anlaşma yolunu seçmeli ve sonuç alamazsa yargıya başvurmalıdır. Ahmet bey TBK 138. madde uyarınca, ortaya çıkan bu salgın hastalık nedeni ile kendisi için sözleşmenin temelden çöktüğünü, çekilemez ve tahammül edilemez hale geldiğini, kirasını ödemede aşırı güçlük çektiğini ileri sürerek;
Mevcut kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak indirilmesini, bir süre için kira sözleşmesinin askıya alınmasını, kira sözleşmesinin süresinin bedelsiz olarak uzatılmasını yani sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.
Ahmet Bey’in açtığı davanın sonuçları açılan dava tarihi itibariyle geçerli olur. Ama Ahmet Bey’in yaptığı ifalarda itirazı kayıt varsa mahkeme kararı geçmişe de uygulanır.
Pandemik Korona virüsü nedeni ile Ayşe Hanım’la, Ahmet Bey arasındaki kira sözleşmesi Borçlar Kanunu’nu ilgili maddeleri uyarınca sayfalarca tartışıla bilinir. Bu yazıda kısaca güncel tartışmalara yer vermeye çalıştık. Konut kira sözleşmeleri yukardaki tartışmalar dışında değerlendirilmelidir.